Baufinanzierung ohne Eigenkapital – wann ist eine Vollfinanzierung möglich?

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – wann ist eine Vollfinanzierung möglich? Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist groß – doch nicht jeder Immobilienkäufer verfügt über mehrere zehntausend Euro Eigenkapital. Gerade Kaufnebenkosten, gestiegene Immobilienpreise oder erst vor Kurzem aufgebaute Rücklagen können dazu führen, dass zwar ein gutes Einkommen vorhanden ist, aber nur wenig Eigenkapital zur Verfügung steht. In solchen Fällen stellt sich häufig die Frage: Kann ich ein Haus oder eine Wohnung auch vollständig über eine Bank finanzieren? Grundsätzlich ist eine Baufinanzierung ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital möglich. Banken prüfen solche Finanzierungen jedoch genauer als klassische Baufinanzierungen mit einem hohen Eigenkapitalanteil. Entscheidend sind unter anderem Einkommen, Bonität, Objektwert, berufliche Situation und die langfristige Tragbarkeit der monatlichen Rate. Dabei muss zwischen einer 100-%-Finanzierung und einer 110-%-Finanzierung unterschieden werden. Was bedeutet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital? Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung bringen Käufer einen Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln ein. Zusätzlich sollten im Idealfall die Kaufnebenkosten selbst bezahlt werden. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital übernimmt die Bank dagegen einen besonders hohen Anteil des benötigten Kapitals. Typischerweise werden zwei Varianten unterschieden: -100-%-Finanzierung -110-%-Finanzierung beziehungsweise Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten Die Bezeichnungen sind allerdings vereinfacht. Wie hoch der tatsächliche Finanzierungsanteil ist, hängt immer vom Kaufpreis, dem von der Bank ermittelten Immobilienwert und den anfallenden Nebenkosten ab. Was ist eine 100-%-Finanzierung? Bei einer 100-%-Finanzierung wird der vollständige Kaufpreis der Immobilie über ein Darlehen finanziert. Beispiel: -Kaufpreis: 400.000 Euro -Darlehen: 400.000 Euro -Eigenkapital für den Kaufpreis: 0 Euro Die Kaufnebenkosten werden in diesem Fall aus eigenen Mitteln bezahlt. Dazu können unter anderem gehören: -Grunderwerbsteuer -Notarkosten -Grundbuchkosten -gegebenenfalls Maklerprovision Bei einem Immobilienkauf können dadurch schnell mehrere zehntausend Euro zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis entstehen. Eine 100-%-Finanzierung bedeutet deshalb nicht automatisch, dass überhaupt kein eigenes Geld benötigt wird. Was ist eine 110-%-Finanzierung? Bei einer sogenannten 110-%-Finanzierung werden zusätzlich zum Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten ganz oder teilweise finanziert. Ein vereinfachtes Beispiel: -Kaufpreis der Immobilie: 400.000 Euro -Kaufnebenkosten: 40.000 Euro -gesamter Finanzierungsbedarf: 440.000 Euro Der Käufer setzt in diesem Beispiel kein oder nur sehr wenig Eigenkapital ein. Die Bezeichnung 110-%-Finanzierung ist dabei nur ein Richtwert. Die tatsächlichen Kaufnebenkosten können je nach Bundesland, Maklerkosten und Kaufvertrag höher oder niedriger ausfallen. Für Banken ist eine solche Finanzierung risikoreicher als eine Finanzierung, bei der zumindest die Kaufnebenkosten selbst getragen werden. Deshalb sind die Anforderungen an Einkommen, Bonität und Immobilie meistens entsprechend höher. Wann ist eine Vollfinanzierung möglich? Ob eine Bank einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zustimmt, wird individuell geprüft. Besonders wichtig sind folgende Faktoren: 1. Sicheres und ausreichendes Einkommen Ein langfristig stabiles Einkommen ist bei einer Vollfinanzierung besonders wichtig. Gute Voraussetzungen können beispielsweise bestehen bei: -unbefristeten Arbeitsverhältnissen -Beamten und Beschäftigten im öffentlichen Dienst -langfristig stabilen Einkommen -zwei gut verdienenden Darlehensnehmern -Selbstständigen mit nachweisbar stabiler Einkommensentwicklung Entscheidend ist allerdings nicht allein die Höhe des Einkommens. Die Bank betrachtet das Verhältnis zwischen Einnahmen, laufenden Ausgaben und zukünftiger Kreditrate. 2. Gute Bonität Auch die persönliche Kreditwürdigkeit spielt eine wichtige Rolle. Negative Zahlungserfahrungen, hohe laufende Ratenkredite oder eine problematische SCHUFA können eine Vollfinanzierung erheblich erschweren. Bestehende Finanzierungsverpflichtungen werden bei der Haushaltsrechnung berücksichtigt. Dazu gehören beispielsweise: -Autokredite -Konsumentenkredite -Leasingraten -Unterhaltsverpflichtungen -weitere Immobilienkredite Je geringer die bestehenden Verpflichtungen ausfallen, desto größer kann der finanzielle Spielraum für eine Baufinanzierung sein. 3. Die Immobilie muss zur Finanzierung passen Eine Bank finanziert nicht nur den Käufer, sondern bewertet auch die Immobilie. Besonders relevant sind: -Lage -Zustand -Baujahr -Wohnfläche -Grundstück -energetischer Zustand -Wiederverkaufsmöglichkeiten -marktgerechter Kaufpreis Eine gut verkäufliche Immobilie in einer gefragten Wohnlage kann sich positiv auf die Finanzierungsmöglichkeiten auswirken. Problematischer kann eine Vollfinanzierung beispielsweise bei Immobilien mit erheblichem Sanierungsbedarf oder einem im Verhältnis zum Marktwert sehr hohen Kaufpreis werden. 4. Die monatliche Rate muss dauerhaft tragbar sein Entscheidend ist nicht nur, ob die Rate heute bezahlt werden kann. Eine Baufinanzierung läuft häufig über Jahrzehnte. Deshalb sollte auch berücksichtigt werden, wie sich die persönliche Situation zukünftig entwickeln könnte. Dazu gehören zum Beispiel: -Familienplanung -Elternzeit -mögliche Einkommensveränderungen -notwendige Renovierungen -Fahrzeugwechsel -Instandhaltung der Immobilie -steigende Lebenshaltungskosten Eine Finanzierung sollte deshalb nicht bis zur maximal möglichen monatlichen Belastungsgrenze kalkuliert werden. Welche Vorteile kann eine Vollfinanzierung haben? Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nicht grundsätzlich schlecht. Sie kann beispielsweise interessant sein, wenn ein Käufer über ein gutes und stabiles Einkommen verfügt, aber bislang noch kein entsprechend hohes Eigenkapital aufgebaut hat. Ein weiterer möglicher Vorteil besteht darin, vorhandene Rücklagen nicht vollständig für den Immobilienkauf aufzubrauchen. Gerade nach dem Kauf einer Immobilie können unerwartete Kosten entstehen. Eine finanzielle Reserve kann deshalb wichtig sein. Dazu zählen beispielsweise: -Reparaturen -Modernisierungen -neue Möbel -Umzugskosten -Arbeiten am Grundstück -unerwartete technische Defekte Es kann daher sinnvoller sein, einen Teil des vorhandenen Kapitals als Reserve zu behalten, statt sämtliche Ersparnisse in die Finanzierung einzubringen. Ob dies wirtschaftlich sinnvoll ist, muss jedoch anhand der konkreten Finanzierung berechnet werden. Welche Nachteile hat eine Finanzierung ohne Eigenkapital? Eine Vollfinanzierung birgt gleichzeitig höhere Risiken. Höhere Finanzierungskosten Je höher der Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert ausfällt, desto größer ist grundsätzlich das Risiko für die finanzierende Bank. Dies kann sich auf den angebotenen Zinssatz auswirken. Schon kleine Zinsunterschiede können bei hohen Darlehenssummen und langen Laufzeiten erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtkosten haben. Höhere monatliche Rate Wer beispielsweise statt 350.000 Euro insgesamt 400.000 Euro finanzieren muss, zahlt bei gleichen Konditionen eine entsprechend höhere monatliche Rate. Alternativ kann die Tilgung reduziert werden. Dadurch verlängert sich allerdings die Rückzahlungsdauer beziehungsweise erhöht sich die verbleibende Restschuld. Risiko bei einem vorzeitigen Verkauf Besonders kritisch kann eine Vollfinanzierung werden, wenn die Immobilie bereits nach wenigen Jahren wieder verkauft werden muss. Kaufnebenkosten erhöhen den Immobilienwert nicht automatisch. Wer beispielsweise eine Immobilie für 400.000 Euro kauft und zusätzlich 40.000 Euro Nebenkosten finanziert, startet mit einem Darlehen von rund 440.000 Euro. Wird das Objekt kurze Zeit später wieder verkauft, kann der Verkaufserlös möglicherweise nicht ausreichen, um das Darlehen vollständig abzulösen. Warum sind die Kaufnebenkosten so wichtig? Die Kaufnebenkosten werden bei der Finanzierungsplanung häufig unterschätzt. Zum Kaufpreis kommen unter anderem Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten hinzu. Bei Vermittlung durch einen Immobilienmakler können weitere Kosten entstehen. Genau hier liegt ein wichtiger Unterschied zwischen einer 100-%- und einer 110-%-Finanzierung. Wer zumindest die Kaufnebenkosten selbst bezahlen kann, verbessert häufig die Ausgangssituation gegenüber einer vollständigen Finanzierung sämtlicher Kosten. Kann vorhandenes Vermögen eine Vollfinanzierung erleichtern? Nicht jedes vorhandene Vermögen muss zwingend direkt als Eigenkapital eingesetzt werden. In bestimmten Finanzierungskonstellationen können beispielsweise weitere Sicherheiten eine Rolle spielen. Denkbar sind unter anderem: -bereits vorhandene Immobilien -unbelasteter oder teilweise unbelasteter Immobilienbesitz -Guthaben -Wertpapiervermögen -Bausparguthaben Besonders vorhandene Immobilien können bei einer neuen Finanzierung interessant sein. Ob und in welcher Form eine zusätzliche Immobilie als Sicherheit eingesetzt werden kann, hängt jedoch von deren Wert, bestehenden Belastungen und der jeweiligen Bank ab. Wie viel Einkommen benötigt man für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital? Eine pauschale Einkommensgrenze gibt es nicht. Entscheidend ist die gesamte Haushaltsrechnung. Ein Haushalt mit einem Nettoeinkommen von 5.000 Euro und sehr hohen laufenden Verpflichtungen kann schlechter finanzierbar sein als ein Haushalt mit 4.500 Euro Nettoeinkommen und niedrigen Fixkosten. Berücksichtigt werden unter anderem: -Nettoeinkommen -Anzahl der Personen im Haushalt -bestehende Kredite -Unterhaltszahlungen -Lebenshaltungskosten -zukünftige Bewirtschaftungskosten der Immobilie -gewünschte Kreditrate Deshalb sollte vor der konkreten Immobiliensuche zunächst ermittelt werden, welcher Kaufpreis realistisch zum eigenen Einkommen passt. Sollte man eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen? Ob eine Vollfinanzierung sinnvoll ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Sie kann sinnvoll sein, wenn beispielsweise: -das Einkommen langfristig stabil ist -die monatliche Rate problemlos tragbar bleibt -ausreichende Rücklagen vorhanden sind -die Immobilie marktgerecht bewertet ist -langfristiges Wohnen geplant ist -die Finanzierung auch bei Veränderungen der Lebenssituation tragfähig bleibt Vorsicht ist dagegen angebracht, wenn bereits die reguläre Kreditrate das Haushaltsbudget nahezu vollständig ausschöpft. Eine Bankzusage bedeutet nicht automatisch, dass die Finanzierung auch persönlich empfehlenswert ist. Warum ein Finanzierungsvergleich bei einer Vollfinanzierung besonders wichtig ist Nicht jede Bank bewertet eine Finanzierung ohne Eigenkapital gleich. Während eine Bank eine bestimmte Finanzierung möglicherweise ablehnt, kann ein anderes Institut aufgrund anderer Bewertungsrichtlinien zu einem anderen Ergebnis kommen. Auch die Konditionen können sich unterscheiden. Ein Vergleich kann sich deshalb insbesondere bei hohen Finanzierungssummen deutlich bemerkbar machen. Neben dem Zinssatz sollten unter anderem betrachtet werden: -Sollzinsbindung -anfängliche Tilgung -Sondertilgungsmöglichkeiten -Tilgungssatzwechsel -mögliche Förderdarlehen -Restschuld nach Ende der Zinsbindung -monatliche Gesamtbelastung Der günstigste Zinssatz allein muss deshalb nicht automatisch die beste Finanzierung ergeben. Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Gründau und im Main-Kinzig-Kreis Wer eine Immobilie in Gründau, Gelnhausen, Langenselbold oder einer anderen Gemeinde im Main-Kinzig-Kreis kaufen möchte, sollte zunächst prüfen, welcher Finanzierungsrahmen realistisch ist. Gerade bei einer Vollfinanzierung ist es sinnvoll, die Finanzierung bereits vor der endgültigen Kaufentscheidung zu strukturieren. So lässt sich frühzeitig klären: -welcher Kaufpreis zum Einkommen passt -welche monatliche Rate realistisch ist -ob eine 100-%-Finanzierung möglich ist -ob auch Kaufnebenkosten finanziert werden können -welche Unterlagen benötigt werden -welche Finanzierungsstruktur langfristig sinnvoll ist Dadurch kann die Immobiliensuche von Beginn an auf einen realistischen finanziellen Rahmen ausgerichtet werden. Häufige Fragen zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital Kann ich ein Haus komplett ohne Eigenkapital finanzieren? Grundsätzlich ist das möglich. Ob eine Bank den vollständigen Kaufpreis oder zusätzlich die Kaufnebenkosten finanziert, hängt von Einkommen, Bonität, Immobilie und der gesamten Finanzierungssituation ab. Was ist der Unterschied zwischen 100-%- und 110-%-Finanzierung? Bei einer 100-%-Finanzierung wird in der Regel der Kaufpreis finanziert, während die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Bei einer sogenannten 110-%-Finanzierung werden zusätzlich auch Kaufnebenkosten ganz oder teilweise finanziert. Ist eine Vollfinanzierung teurer? Sie kann teurer sein, weil die Bank im Verhältnis zum Immobilienwert einen höheren Betrag finanziert. Dies kann zu höheren Zinsen und einer höheren monatlichen Belastung führen. Brauche ich trotz Vollfinanzierung Rücklagen? Rücklagen sind empfehlenswert. Nach dem Immobilienkauf können unerwartete Reparaturen oder andere Ausgaben entstehen, die nicht über die Baufinanzierung abgedeckt sind. Kann eine vorhandene Immobilie als Sicherheit dienen? Grundsätzlich kann vorhandener Immobilienbesitz bei einer weiteren Finanzierung berücksichtigt werden. Ob eine zusätzliche Immobilie als Sicherheit eingesetzt wird und welchen Vorteil dies bringt, muss individuell mit der finanzierenden Bank geprüft werden. Fazit: Vollfinanzierung ist möglich – aber nicht für jeden sinnvoll Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann durchaus funktionieren. Besonders gute Voraussetzungen bestehen bei einem sicheren Einkommen, guter Bonität, einem marktgerechten Immobilienpreis und einer dauerhaft tragbaren monatlichen Belastung. Dabei sollte klar zwischen der Finanzierung des vollständigen Kaufpreises und einer zusätzlichen Finanzierung der Kaufnebenkosten unterschieden werden. Je höher der Finanzierungsanteil ist, desto wichtiger werden eine sorgfältige Haushaltsrechnung, ausreichende finanzielle Reserven und der Vergleich unterschiedlicher Finanzierungsmöglichkeiten. Wer einen Immobilienkauf plant, sollte deshalb möglichst früh prüfen, welcher Kaufpreis realistisch finanzierbar ist und wie eine passende Finanzierungsstruktur aussehen kann. Sie möchten wissen, ob eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für Sie möglich ist? Gerne prüfe ich gemeinsam mit Ihnen, welcher Finanzierungsrahmen zu Ihrer persönlichen Situation passt. Dabei können sowohl klassische Baufinanzierungen als auch Finanzierungen mit geringem oder ohne Eigenkapital betrachtet werden. Insbesondere vor der konkreten Immobiliensuche kann eine frühzeitige Finanzierungsprüfung sinnvoll sein, damit Sie wissen, in welchem Kaufpreisbereich Sie realistisch suchen können.